东京、大阪的房价，相当于国内哪座城市？
时间：2022-12-06 15:26:33 | 浏览：123
本周一，东日本不动产流通机构（有官方背景的二手房源平台）发布了8月份的二手公寓的成交数据，其中，东京23区的房价大涨了12.6%，而大阪市区的房价也涨了2.6%。
这背后是新登录的房源量不够，成交量下跌所致。房荒还在继续......
具体来说，东京23区的平均二手房价达到了100.63万日元（约4.9万人民币）/平米，大阪市则是51.5万日元（约2.5万人民币）/平米。
那么问题来了，这是什么水平？
东京、大阪VS中国一线实力对比
最近经常有人谈及东京、大阪的房价将上涨或正在上涨，是个什么概念？对于咱们小白客户而言，没有锚，不太能理解。
抛开GDP、城市面积、人口谈房价，都是耍流氓。这篇文章，我们就把东京、大阪的这些数据跟国内的主要一线城市做个对比，咱们内心里就有数了。
我们先拉来东京、大阪的GDP，和北京、上海、香港对比一下。
以东京都政府在今年5月公布的数据显示，东京都2019年的GDP为115.7万亿日元，占到日本全国的20.7%，折合当时的人民币平均汇率，约为7.5万亿人民币。
而中国大陆经济首屈一指的魔都上海，GDP约为3.8万亿人民币（北京为3.5万亿人民币），东京是上海的将近2倍，疫情前。同年，大阪府的GDP为2.7万亿人民币，中国香港在GDP则是2.5万亿人民币，不及东京都、上海、大阪府。
也就是说，以GDP来排名，东京都＞上海＞大阪府＞中国香港。
那么问题来了，我们在文头提到的东京23区、大阪市——东京都、大阪府的最主要经济引擎，它们的面积分别相当于国内大都市的什么水平？
直接拉数据对比最直观：
感受一下。我们在东京23区买房，其实相当于上海外环内、北京五环内！非常之核心！
接下来，我们来看人口的差异。
因为上海外环内、北京五环内的人口没官方数据，对比起来有难度，我们就以上海市总体、北京市总体，同样的，东京大阪也升级成东京都、大阪府的人口，再结合这些地方的面积，来对比一下。
香港房价如此高，因为它占据了一个绝对的优势——可开发的土地少，所以房价居高不下；但没想到，深圳也是一个土地非常稀缺的地方，难怪房价全中国第一。
总体对比之下，东京、大阪的人均面积均低于上海、北京，
而GDP东京高于上海、北京，高于大阪。
好了，如今我们对东京、大阪的人口、GDP、土地面积情况，有了个总体的认识，接下来我们就来进入关键环节——房价对比。
东京、大阪的房价相当于国内什么水平？
我们最开头提到，8月东京23区的二手公寓成交价为100.63万日元（约4.9万人民币）/平米，大阪为51.5万日元（约2.5万人民币）/平米。这也是米宅卖房产所在的地方，这个最新房价相当于国内的什么水平？
首先要注意！日本的房产面积全部是室内面积，没有公摊！所以这个价格相对于国内的价格，是“过于实在”的，还要除以1.3，得出来东京23区目前的房价为3.8万人民币/平米，而大阪则只有1.9万人民币/平米。
由于今年至今日元疯狂贬值，东京、大阪的二手公寓的均价兑人民币相较于2021年，其实是下跌的。汇率真是一把杀猪刀……
那么，这个房价跟咱们北上广深比怎么样？我拉了一下中国房价行情网的数据（住宅二手房），当场无语凝噎：
前6名的房价都高于东京、大阪。东京23区的房价仅相当于三亚，而大阪市的房价甚至没进中国前十。
结合我们上面看到的GDP、人均土地面积，我感受到了来自日本两大都市的高性价比！
当我们聊到东京、大阪时我们在谈什么？
说到日本的这两大城市，我们经常就叫它们“东京”、“大阪”。
但其实，每次讲的地方都可能不一样。比如你可能不知道，东京都里面有城市，东京圈里面有省份（日本的县，一都三县）。
拿具体地图来看——
上图是东京23区（右边紫色），与东京都的差别。东京都是图上有颜色的所有地区，都称作东京都。
东京23区有日本皇居，有日本的永田町——首相官邸，有东京塔、银座、浅草寺……是东京都的核心部分。
而东京都市圈则包括东京都和周边三个县（省），但总面积还没有北京大。我们熟悉的横滨市、镰仓市、箱根，都位于这个圈内
再来说一说大阪。
大阪也是有都市圈的概念——日语中叫近畿圈，翻译过来是靠近首都的地区。你可能马上想到“京都”！日本以前的首都，所以叫近畿圈。不过，讲一个冷知识，日本是没有首都的，现在都没有任何官方文书明确标明东京是首都。
因为，在日本，天皇所在的城市就是首都。
话说回来，大阪、大阪府和近畿圈，关系与东京23区、东京都和东京都市圈是类似的“套娃关系”。
而我们讲大阪则主要是大阪市以及其中的24个区，米宅卖的房也就是这里边的核心区。
不过，大阪市的分区比东京23区更小，最小的区甚至只有4.4平方公里。相比之下，北京最小的区是东城区，总面积41.84平方千米，是大阪的10倍！
所以，大阪市区与区之间的差别不会很大，而且资源还能共享。
综上来看，我们也就不难理解——当我们谈论日本这两大都市时，我们在谈什么。
而这样对比下来，你是否发现了日本的“洼地价值”？
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